从日本电影《生存家族》看土地的价值

来源: 未知

作者: 内蒙古时空

2019-01-11 09:55

从日本电影《生存家族》看土地的价值

大家可能认为这部电影体现的不过是极端灾难情景下的场景,但是请看一组数据:在过去十年中,美国农场土地的年均资本回报率为12.1%,而牛气冲天的美国股市指标S&P500仅有9.5%。不要小看这年均2.6%的差别,十年下来回报的差别就有66%了。

那么,是什么导致了美国农地价格的大幅度升值呢?关于这个问题,我们就要讨论一下土地在美国是如何定价的这个技术性问题了。

“土地如何定价”似乎是多此一问:市场上卖多少价钱,那不就值多少价钱吗?

其实不然。首先,土地作为一种实物资产,交易频率很低,其流动性远远不及金融资产;其次,土地交易的成本很高,往往需要在前期进行考察,评估,中期又需要投标,融资,交易之后还要交割、付税,导致其实际价格不那么显而易见。这两条原因导致往往没有现成的二手交易市场可以直接找到最具代表性的价格。最后,土地的同质性远远不及其他的实物资产,如黄金、白银等贵金属,或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地,其价格可能由于规划用途,学区差异,价格相差甚远,这一因素使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

但这并不代表土地无法定价。在美国,对土地的定价大致可以分为三类:边际农业价值定价法、实物期权定价法,和时间空间模型定价法。

所谓边际农业价值,就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部,如果土地是可以自由买卖的,那么根据经济学原理,土地的商业价值应该大致等于其农业价值,否则城市就会持续扩张,直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定,那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道,美国中西部内布拉斯加州的农业用地2011年在全美国的一片房地产萧条声中上涨了30%,其主要原因就是大豆的现价比历史平均上涨了40%,而玉米价格几乎翻倍。

对于城市里的商业地块,农业价值定价就不那么好用了,这时一般采用实物期权进行定价。所谓实物期权,是指拥有了土地之后,持有对其开发的权力。在考虑了投入的建筑成本、运营成本之后,其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行的项目:停车场、电影院、百货商场。建筑成本、运营成本依次升高,但是运营收入也会水涨船高,考虑一定的资金回报率之后,最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓 “黄金地段”, “寸土寸金”,倒也不是说说而已。美国商场的平均每平方米每年销售额大约是3000美元,但是拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。不过和苹果零售店的56260美元比起来,还是相差甚远。

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